關于印發《漢臺區農村集體經營性建設用地入市管理辦法（試行）》的通知

漢區規〔2023〕001—區政府001

漢中市漢臺區人民政府

關于印發《漢臺區農村集體經營性建設用地入市管理辦法（試行）》的通知

各鎮人民政府，各街道辦事處，區政府各工作部門，各分局，直屬事業單位：

《漢臺區農村集體經營性建設用地入市管理辦法（試行）》已經區政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。 

漢中市漢臺區人民政府

2023年10月27日

漢臺區農村集體經營性建設用地入市管理辦法（試行）

第一章  總  則

第一條  為規范農村集體經營性建設用地入市行為，構建城鄉統一的建設用地市場，激活農村土地資源要素，提高資源配置效率，同時實現“政府有收益 鄉村振興有保障 農民得實惠”的多方共贏局面，促進城鄉融合發展和鄉村振興。根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》《陜西省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》等文件精神，結合我區實際，制定本（試行）辦法。

第二條  本辦法所稱農村集體經營性建設用地，是指國土空間規劃確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體經營性建設用地。

第三條  農村集體經營性建設用地入市，是指農村集體經濟組織以土地所有權代為行使主體身份通過公開方式，依法將農村集體經營性建設用地使用權在一定期限內以出讓、租賃、作價出資（入股）等有償方式交由其他單位或者個人使用，并以書面合同約定與土地使用者權利義務的行為。

第四條  農村集體經營性建設用地其權能參照國有建設用地，與國有建設用地同等入市、同權同責同價。出讓年限、出讓價格、用地監管參照國有建設用地確定，可辦理不動產登記手續、可依法轉讓、可辦理抵押貸款或融資，如因集體發展需要收回使用權同樣參照國有建設用地使用權收回規定進行補償。

第五條  中華人民共和國境內的企業、其他組織和自然人，除法律、法規另有規定外，均可依照本辦法有關規定取得農村集體經營性建設用地使用權進行開發、利用、經營。

第六條  漢中市自然資源局漢臺分局按照本辦法和其他有關規定，負責做好農村集體經營性建設用地入市工作，確保土地所有權人和入市主體的相關活動依法依規進行。區發改局、區財政局、區住建局、區農業農村局、區鄉村振興局、區市場監管局、區金融服務中心，市生態環境局漢臺分局、區稅務局等相關部門根據各自職能職責做好有關工作。

第二章  入市范圍、途徑

第七條  依法辦理并登記集體土地所有權、集體建設用地使用權、符合國土空間規劃的農村集體經營性建設用地，具備開發建設所需基礎設施等基本條件，明確就地直接使用的，可直接入市。

第八條  農村零星、分散的農村集體經營性建設用地，可在確保建設用地總量不增加、耕地數量不減少、質量有提高的前提下，經區人民政府批準，由農村集體經濟組織先行組織復墾為耕地后，將騰挪出的建設用地指標調整到本轄區內的適宜地區入市。

第九條  異地調整地塊涉及不同集體經濟組織的，可相互調換土地所有權。

第十條  歷史形成的城中村集體建設用地，可以按照城鎮規劃統一進行整理、基礎設施配套，重新劃分宗地并調整確定產權歸屬。對不予征收的，屬于經營性用途的集體建設用地，可由村集體經濟組織入市。

第十一條  農村集體經營性建設用地入市地塊應當符合以下條件：

（一）符合國土空間規劃；

（二）符合產業準入和生態保護要求；

（三）規劃用途為工業、商業等經營性用途；

（四）已辦理集體建設用地土地所有權登記；

（五）經本集體經濟組織成員大會三分之二以上成員表決同意，或經成員代表大會三分之二以上代表表決同意；

（六）法律、法規規定的其他條件。

第三章  入市主體及實施主體

第十二條  農村集體經營性建設用地入市主體是享有集體經營性建設用地所有權的農村集體經濟組織，入市實施主體是具有法人資格的農村集體經濟組織，包括分別屬組、村、鎮（街道）的農村集體經濟組織，不具有法人資格的農村集體經濟組織可以委托其他具有法人資格的組織代為實施入市。

第十三條  屬村集體經濟組織的農村集體經營性建設用地，由村股份經濟合作社（村經濟合作社）作為入市主體，也可委托其他具有法人資格的組織代為實施入市。

第十四條  屬組集體經濟組織的農村集體經營性建設用地，如該組集體經濟組織具有法人資格的，可作為入市實施主體，如不具有法人資格的，可委托村股份經濟合作社（村經濟合作社）等組織代為實施入市。

第十五條  屬鎮（街道）集體經濟組織的農村集體經營性建設用地，由鎮（街道）資產經營公司實施入市，也可委托其他具有法人資格的組織代為實施入市。

第四章  入市方式

第十六條  農村集體經營性建設用地可按出讓、租賃、作價出資（入股）等有償使用方式入市。通過出讓等方式取得的農村集體經營性建設用地使用權，在使用期限內可以轉讓、出租、抵押。農村集體經營性建設用地使用權出讓、租賃、作價出資（入股）最高年限參照同類用途的國有建設用地執行。

其中，出讓最高年限按下列用途確定：

（一）工業用地50年；

（二）商業、旅游、娛樂用地40年；

（三）其他經營性用途的教育、衛生、養老等用地50年。

租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效，有其他租賃方式的，依據相關法律法規規定執行。

第十七條  農村集體經營性建設用地出讓，是指農村集體經營性建設用地所有權人作為出讓方，將一定年限的農村集體經營性建設用地使用權出讓于受讓方，由受讓方向出讓方支付土地出讓價款的行為。

第十八條  農村集體經營性建設用地租賃，是指農村集體經營性建設用地所有權人作為租賃方，將一定年限內的農村集體經營性建設用地使用權租賃給承租方，由承租方根據合同約定向租賃方支付租金的行為。

第十九條  農村集體經營性建設用地作價出資（入股），是指農村集體經營性建設用地所有權人作為出資（入股）方，將一定年限的農村集體經營性建設用地使用權作價，作為出資與他人組建新企業或增資入股到已有企業的行為，該土地使用權由企業持有。農村集體經營性建設用地的土地使用權作價出資（入股）形成的股權由該農村集體經營性建設用地所有權人或其委托的主體單位持有。

第二十條  農村集體經營性建設用地使用權轉讓，是指農村集體經營性建設用地使用權人將已入市的農村集體經營性建設用地使用權再轉移的行為。

農村集體經營性建設用地使用權出租，是指農村集體經營性建設用地使用權人作為出租人，將已入市的農村集體經營性建設用地使用權出租，由承租人向出租人支付租金的行為。

第二十一條  農村集體經營性建設用地使用權抵押，是指將農村集體經營性建設用地使用權作為債權擔保的行為。以出讓、作價出資（入股）方式取得的農村集體經營性建設用地使用權可參照國有建設用地使用權抵押的相關規定辦理。

農村集體經營性建設用地使用權抵押應當辦理抵押登記；抵押權因債務清償或其他原因而消滅的，應當辦理注銷抵押登記。

第二十二條  以租賃方式取得的農村集體經營性建設用地使用權抵押的，其抵押最高期限不得超過租金支付期限，抵押登記證應當注明租賃土地的租賃期限和租金交納情況。

第五章  入市程序

第二十三條  農村集體經營性建設用地出讓、租賃交易形式有招標、拍賣、掛牌和協議。原則上采用招標、拍賣和掛牌形式交易。規劃為工業用途的農村集體經營性建設用地入市可參照國有建設用地彈性出讓、先租后讓、租讓結合等方式。

第二十四條  農村集體經營性建設用地使用權出讓、租賃等活動，應當有計劃地進行，納入土地供應計劃。

第二十五條  入市決議。集體經營性建設用地入市事項須經本集體經濟組織集體研究決定,并形成《集體經營性建設用地入市決議》。

（一）集體經營性建設用地屬村集體經濟組織的，入市事項須按相關農村集體經濟組織管理辦法規定，召開成員大會或成員代表會議，到會成員占應到會成員的三分之二以上，且通過人數占到會成員的三分之二以上方有效；

（二）集體經營性建設用地屬組集體經濟組織的，參照前項規定執行；

（三）集體經營性建設用地屬鎮（街道）集體經濟組織的，入市事項須經鎮（街道）黨（工）委會議集體研究決定。

《集體經營性建設用地入市決議》應當載明的事項：

（一）載明集體經營性建設用地所有權人、土地位置、四址、面積、用途等；

（二）集體經營性建設用地入市有償使用方式、使用年限；

（三）集體經營性建設用地入市交易形式；

（四）集體經營性建設用地入市地價款支付方式；

（五）其他需要集體決策的內容。

第二十六條  申請用地條件。由入市土地所有權人（集體經濟組織）填寫《漢臺區農村集體經營性建設用地入市申請書》，并隨文附《農村集體經營性建設用地入市決議》向市自然資源局漢臺分局提出書面申請。市自然資源局漢臺分局收到書面申請后，于10個工作日內，會同相關部門對地塊是否符合入市規定進行審查，審查內容由市自然資源局漢臺分局另行規定，通過審查后相關部門于7個工作日內提出具體用地要求。

市自然資源局漢臺分局依據國土空間規劃提出擬出讓、出租的集體經營性建設用地的規劃條件，明確土地界址、面積、用途和開發建設強度等；

區發改局提出產業準入要求；

市生態環境局漢臺分局提出生態環境保護要求。

第二十七條  擬定入市土地出讓底價。集體經營性建設用地入市出讓底價參照國有建設用地出讓底價確定程序執行，由三項價格作為參考，分別為基準地價、評估價、成本價。入市土地地價不得低于基準地價、成本價，農村集體經濟組織可根據評估價綜合適當調整確定出讓底價。

漢臺區農村集體經營性建設用地出讓地價確定管理辦法（試行）由市自然資源局漢臺分局另行制定。

第二十八條  編制出讓、出租等方案。土地所有權人依據規劃條件、產業準入和生態環境保護要求等，編制集體經營性建設用地出讓、出租等方案（如集體經濟組織無能力編制，可自行選擇委托第三方機構或市自然資源局漢臺分局編制），載明宗地的土地界址、面積、用途、規劃條件、產業準入、生態環境保護要求、使用期限、交地時間和開工竣工期限、交易方式、入市底價、集體收益分配安排等內容。

入市地塊出讓、出租等方案由本集體經濟組織集體民主決策審定，其流程參照本辦法第二十五條規定執行。形成《漢臺區農村集體經營性建設用地入市方案審查意見》（下稱《入市方案審查意見》），其中村、組集體經濟組織應在《入市方案審查意見》形成5個工作日內，上報鎮（街道）黨（工）委會議集體審議，通過后形成《會議紀要》。

第二十九條  入市申請。土地所有權人應在出讓、出租前不少于10個工作日，由集體經營性建設用地入市實施主體向漢臺區深化農村集體經營性建設用地入市試點工作領導小組辦公室（區深化入市試點辦）提出入市申請，申請資料應包括：

土地所有權證書、建設用地使用權證書或其他證明材料；

《農村集體經營性建設用地使用權出讓（出租）方案》；

集體經濟組織《入市方案審查意見》；

鎮（街道）黨（工）委員會《會議紀要》；

（五）其他需要提供的資料。

第三十條  審查出讓、出租等方案。區深化入市試點辦在收到入市申請5個工作日內組織市自然資源局漢臺分局會同區發改局、市生態環境局漢臺分局等部門開展審核工作，審核無異議后，報漢臺區自然資源工作領導小組進行最終審核，集體研究通過后現場簽發《漢臺區農村集體經營性建設用地入市交易出讓方案審查意見》、《漢臺區農村集體經營性建設用地入市交易出讓方案審查意見確認書》。

（一）區發改局審核產業準入政策要求；

（二）市生態環境局漢臺分局審核生態環境保護要求；

（三）市自然資源局漢臺分局審核國土空間規劃（包含村莊規劃）管控要求和確認土地所有權、集體建設用地使用權。

（四）其他相關部門按照各自職能進行審核。

第三十一條  公開交易信息。入市的集體經營性建設用地納入漢中市公共資源交易中心、土地二級市場交易平臺進行交易，在土地市場或者指定的場所、媒介公開發布交易公告，公布宗地的基本情況和交易的時間、地點等信息。具體交易流程參照國有建設用地有關規定執行。

集體經營性建設用地使用權作價出資（入股）完成后，其交易信息應在集體經濟組織事務公示欄、市公共資源交易中心等進行公布。新組建的企業或增資入股后的企業在完成工商登記后，應當申請入市土地的使用權登記。

第三十二條  交易確認和公示。集體經營性建設用地使用權出讓、租賃交易完成后，由市公共資源交易中心與競得人簽訂《漢中市漢臺區農村集體經營性建設用地成交確認書》（以下簡稱《成交確認書》）。

交易結果應在集體經濟組織事務公示欄和市公共資源交易中心等進行公布，接受社會和群眾監督。

第三十三條  簽訂三方監管協議及入市合同。入市宗地成交并經公示完畢后，交易雙方以及漢臺區人民政府應當參照自然資源部 國家市場監督管理總局《集體經營性建設用地使用權出讓監管協議》示范文本（試點試行）簽訂三方監管協議。

交易雙方參照自然資源部 國家市場監督管理總局《集體經營性建設用地使用權出讓合同》示范文本（試點試行）簽訂書面合同，載明土地界址、面積、用途、規劃條件、使用期限、交易價款支付、交地時間和開工竣工期限、產業準入和生態環境保護要求，約定提前收回的條件、補償方式、土地使用權屆滿續期和地上建筑物、構筑物等附著物處理方式，以及違約責任和解決爭議的方法等，并報市自然資源局及市自然資源局漢臺分局備案。市自然資源局漢臺分局應及時將合同信息錄入土地市場動態監測與監管系統。

第三十四條  繳納土地價款及稅費。集體經營性建設用地使用權取得人應按照合同約定按期足額繳清土地價款，按現行稅收規定履行納稅義務。

第三十五條  辦理權屬登記。土地使用權人繳清土地價款和相關稅費后，可以向市不動產登記中心申請集體建設用地使用權轉移登記。依法利用農村集體經營性建設用地建造建筑物、構筑物及其附屬設施的，可以申請地上建筑物、構筑物及其附屬設施所有權登記；入市后有獨立分宗要求的，按照出讓合同或變更、補充合同的約定辦理分割登記。

第三十六條  供后監管。集體經營性建設用地使用權人應按照法律、法規和國家、省、市、區有關規定使用，科學合理開發和利用土地，不得損害國家、集體和其他人的利益。

自然資源、發改、生態環境、住建、城市管理、鎮（街道）等相關部門應按照《監管協議》以及各自職責加強對集體經營性建設用地開發利用情況的監管，確保使用權人依法依規使用土地。

第三十七條  有下列情形之一的，相關部門不得辦理集體經營性建設用地使用權轉讓手續：

（一）集體經營性建設用地使用者不按照批準的用途和規劃條件擅自使用土地的；

（二）集體經營性建設用地使用權人開發總面積不足三分一或已投資額占總投資額不足百分之二十五的。

（三）疑似高耗能、高污染項目的。

第三十八條  按租賃方式取得的集體經營性建設用地使用權，承租人未按合同約定按時交納土地租金的，集體經營性建設用地所有權人可以解除合同，收回土地使用權。

第三十九條  因國土空間規劃調整或公共利益需要，政府依法對集體經營性建設用地實行征收的，經區人民政府批準后，集體經營性建設用地所有權人可提前收回土地使用權，但應對相關權益人依法予以補償，集體經營性建設用地所有權人和使用權人應當服從。

第六章  收益管理

第四十條  村集體經營性建設用地入市，承擔相應的基礎設施建設等開發成本，以向區政府繳納土地增值收益調節金的方式履行相應義務。農村集體經營性建設用地使用權發生出讓、租賃、作價出資（入股）和轉讓等交易行為的，由農村集體經營性建設用地的出讓方、出租方、作價出資（入股）方及再轉讓方繳納土地增值收益調節金。

農村集體經營性建設用地收益，是指農村集體經營性建設用地入市環節的土地價款扣除成本以及入市增值調節金后的凈收益，以及再轉讓環節的再轉讓收入扣除成本以及入市增值調節金后的凈收益。

農村集體經營性建設用地土地增值收益調節金征收使用管理辦法由區財政局會同市自然資源局漢臺分局另行制定。

第四十一條  土地增值收益調節金主要統籌用于規劃編制、耕地保護、自然資源調查監測、地價評估、城鎮和農村基礎設施完善、農村環境整治、土地前期開發、入市工作經費等支出。土地增值收益調節金按照政府非稅收入管理，資金全額上繳區財政，納入財政一般預算，實行收支兩條線管理。

第四十二條  農村集體經濟組織獲得的農村集體經營性建設用地入市收益，歸農村集體經濟組織及其成員所有的，由村集體自主管理和民主決策，留歸村集體的收益主要用于村域內公益事業及基礎設施建設；直接分配給村級經濟組織成員的由其自行支配。其中屬鎮（街道）集體經濟組織入市的，其獲得的收益應主要用于轄區內公益事業、農村基礎設施建設、民生項目等支出，可以不用在集體經濟組織成員間分配。

農村集體經營性建設用地土地入市收益分配管理辦法由區農業農村局另行制定。

第四十三條  農村集體經濟組織應當嚴格管理入市收益的核算，資金使用情況向本集體經濟組織成員公開，并接受所在鎮（街道）和區農業農村部門監督，切實保護集體經濟組織成員的權利。

第七章  法律責任

第四十四條  集體經營性建設用地使用權入市違反上級法律法規及本辦法的規定交易的，相關部門不得為其辦理不動產權登記、規劃許可、施工許可等手續。

第四十五條  農村集體經濟組織要在所屬鎮（街道）領導下，規范內部組織結構，完善內部管理制度，嚴格依法依程序處理集體經濟組織內部事務。農村集體經營性建設用地合同簽訂后，即具有法律效力。集體經濟組織不得以內部成員反悔、不同意或村委會換屆等原因，擅自撕毀合同，阻撓土地使用權人使用土地。

第四十六條  國家工作人員在農村集體經營性建設用地入市過程中存在玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、弄虛作假等行為，造成集體資產流失的，由所在單位或者上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法移送司法機關追究刑事責任。

農村集體經濟組織經營管理者，在集體經營性建設用地入市過程中存在玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、弄虛作假等行為或者侵占、挪用農村集體經營性建設用地入市收益，構成犯罪的，依法移送司法機關追究刑事責任。

第八章  附  則

第四十七條  本辦法實施之前已流轉的農村集體經營性建設用地，根據《漢中市漢臺區農村集體經濟合同清理規范專項行動方案》文件精神，在尊重原土地使用者意愿的前提下，按照自愿協商的原則，可參照現行試點政策進行規范。

第四十八條  本辦法自印發之日起施行，有效期2年。

 政策解讀鏈接：漢中市自然資源局漢臺分局解讀：《漢臺區農村集體經營性建設用地入市管理辦法（試行）》